宋庄之争：如何跳出“零和”游戏

　　售房农民为何反悔？

    艺术家王立则的房子是2003年花6.6万元从已故雕塑家徐人伯处购得的；而徐1998年从当地农民张某处购房时，包括正房7间、房前屋后树木及院内所有设施的这一处房院总共才花了1.85万元。李玉兰2002年购房时，正房5间、厢房3间，房屋及院落也仅仅花了4.5万元。

    而购房后的这些年，正是通州房地产迅猛升温之时。随着城乡一体化的迅速推进以及房地产市场的持续升温，近些年来，位于北京东部的通州区房价正在以令人心跳的速度迅猛增长。中大恒基不动产营销市场研究中心的统计显示，2003年，通州区平均房价仅为3000元/平方米左右，而到了去年年底，这一数字已经变为5300元/平方米，年均涨幅17%。

    尽管农民房的性质与普通商品房不同，交易价格也有着巨大的差别，位于通州新城北部的宋庄还是因为成了“声名播于内外”的艺术积聚地而迅速升值。在宋庄小堡村，村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室，三四间房的工作室，年租金已由3年前的3000元攀升到了1.5万元以上。

    与目前周边房屋的交易、租赁价格相比，上个世纪90年代以及本世纪初宋庄农民出售房院的价格无疑是偏低的。较低的出让补偿以及无法分享房院升值所带来的收益让他们感到“吃了大亏”。这种急剧变化在售房农民心里造成的落差可想而知。

    而事实上，现有的政策又为他们提出退房要求“帮了忙”：根据国务院办公厅1999年下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2004年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，农村私有房屋向城市居民出售的行为不受支持。

    于是，宋庄售房农民要求取消购买协议不仅具有了可能，而且成为了现实。尽管相关的法律界、经济界人士经过研究认为，农民出售宅基地上的私有房屋，没有违反任何禁止性规定，有必要对宅基地的流转政策进行调整，而一心想把宋庄的文化产业做大的当地政府也认为，农村土地现有的管理法规还不完善，农村集体土地所有权被无形限制，国家应该采取相关政策，将农民闲置的集体土地进行盘活。然而，可以看到的事实是，在一审判决中，通州法院支持了售房农民的请求。

    艺术家的投入，价值几何

    除了“农民是否有权将宅基地上的私有房屋出售给城市居民”之外，宋庄房讼中的又一焦点是艺术家的投入价值几何，给予艺术家的补偿是否合理。

    在起诉李玉兰之前，原房主曾向李玉兰提出，希望以7万元买回房屋，这一提议被李玉兰拒绝。此后，原房主将李玉兰告上法庭，诉求确认双方买卖房屋协议无效，判令李玉兰腾退房屋给原告，而原告则按有关部门评估的房屋价款退还给李。

    对于通州法院一审判令根据评估给付的补偿款93808元，李玉兰表示无法接受，因为在买房之后，自己光是纯资金投入就已经超过了12万元。

    事实上，买房之后，投资改造成为艺术家们的当然选择。王立则从2003年买房至今，也已然投入资金十二三万元。而这显然还没有算上改造过程中花费的时间、精力等隐性成本。

    产业界、经济界的许多专家学者则以更加独到的视角来看待艺术家在房产升值中的价值。在一篇名为《用新产权交易规则研究宋庄房产纠纷》的文章中，中国人民大学经济学院教授方竹兰认为：“宋庄房屋产权交易后的价格升值表面上是需求增加的结果，实质上在很大程度上是画家人力资本的投入导致的增值，按照人力资本产权原则，由画家人力资本投入而形成的房屋价格升值属于画家，不属于农民。如果没有画家进入，宋庄的房屋价格不会持续增长。”

    这无疑考虑到了艺术家品牌的无形资产。如果以这样的观点来看待宋庄房讼，那么，仅仅以实物来度量宋庄房产的价值，是不是又有所欠缺了。而对于艺术家、对于宋庄这个品牌来说，这样的度量是否又让他们“吃亏”了呢？